對內文件 · 愛窩 CRM × 宜居 03A 廣告管理流程定案

廣告管理全生命週期作業流程（泳道圖）

第一性原理 × 授權憑證風控地基定案 版本 v3 · 2026-09-30 涵蓋：CRM 意向書／續退意願 ↔ 廣告工作台（空房戰情 · 上架任務 · 已上架單一主表 · 廣告異動 · 591套餐）

結論先行（第一性原理 × 授權憑證風控定案）：依執行長拍板之領域原則與 iwow-plan-redteam 複審定案——「破底價招租 ≠ 修改約定底價」，且「系統內無上游正本時，截圖／終約書即為保障更動授權的唯一風控地基」。

因此：凡涉及房東授權且系統無上游正本之動作（破底價招租 < 約定底價、修改廣告內容、暫停上架、結束委託／結束意向）一律必傳授權憑證（房東同意截圖／終約書），且破底價招租只改廣告開價、不覆寫合約約定底價；而屬舊 Google Sheet 工具限制之「北／南／高專 3 個重複分頁」與「第 7 分頁：廣告下架資料庫」則予以刪除，統一收斂於單一 已上架（ad_listings） 主表原位篩選與查核。

零、第一性原理／五步工作法：3 個決策點定案對照表

決策點 問題診斷（現行 CRM vs V22） 第一性原理 × 風控地基判準 五步工作法定案（最終做法）
1. 「要改」入口與破底價招租憑證
砍④ 證⑤		 • 現行 CRM 死牆：新開價 < 底價 直接 400 擋死叫人去改 Ragic 約定底價（混淆「破底價招租」與「改底價」，擋人沒出路）。
• V22 拆頁與邊界誤傷：拆 3 張戰情分頁搬走「要改」，且寫成 ≤ 底價 連等於底價都要傳圖。 		• 破底價招租 ≠ 修改約定底價：房東個案授權降價試水溫並未重簽委託約，此時「房東同意截圖」是唯一授權正本（風控地基）。
• 區域只是篩選維度：不該拆 3 個分頁維護。 		• 入口留「已上架」原列（同表加北／南／高專篩選 Chip，砍 3 張重複分頁）。
• 新開價 < 底價 或「修改內容」必傳房東同意截圖（只改 ask_price、不改 floor_price）；≥ 底價 免傳圖。
2. 暫停／結束委託必傳授權附件
證⑦		 • 現行 CRM 缺憑證：暫停與結束委託無附件欄，無法稽核是否取得房東授權。
• V22 角色未對齊：未區分「已有簽約正本」與「無上游正本」。 		• 以「系統有無上游正本」一刀切：無上游正本時，終約書／群組截圖就是防範擅自停刊或撤除委託的風控地基，不可刪除。 • 「暫停上架」與下架選「結束委託／結束意向」必填原因＋必傳證明附件（不限格式）。
• 下架選「已收定／不退改續」免傳附件（系統已有簽約／續約正本）。
3. 廣告下架資料庫分頁存廢
砍⑧		 • V22 多做第 7 分頁：模仿舊 Google Sheet 把已下架物件搬去「廣告下架資料庫」（違反自身 V1.1 規格書 §1、§10.6）。 • 把舊工具限制當需求：Google Sheet 因無狀態欄、怕兩千列拖慢公式才剪貼分頁；資料庫系統同表即可篩選並完整保存憑證。 • 刪除第 7 分頁：維持 ad_listings 一物件一列，同表切換 status=已下架（原列永久保存下架日、原因與終約書附件），重上時原列直接復活。
實線方塊：人工操作 虛線方塊：系統自動 菱形：白話判斷點 綠框：階段完成／歸檔 安 既有安全網 規／格／證 核心規則與授權憑證地基 砍 第一性原理砍除冗餘分頁

一、廣告任務怎麼來、怎麼上架（新委託 ／ 退租重上 ／ 空房戰情 ➔ 待上架 ➔ 單一已上架主表）

↔ 圖可以左右滑動，左邊的角色欄會固定不動。

① 任務三個來源 新委託 · 退租 · 空房差集 ② 審核與空房確認 狀態：審核中／待確認 ③ 進入待上架清單 狀態：待上架／暫緩 ④ 雙平台刊登與套餐 591 · Mira · 套餐指派 ⑤ 完成上架入單一主表 狀態：上架中（ad_listings） 退件 重送 通過 自動進單 需上架 暫緩 簽意向書勾「要上廣」 填廣告八區表單＋傳照片 續退意願定案「待退租」 一般宅自動排入（免開單） Ragic 房源「待租中」 比對出未上架的空房差集 收到退件推播 補照片或修正欄位重送 條件、權狀與照片 是否齊全無誤？ 空房戰情人工確認 這間現在要賣嗎？ 進入「上架任務・待上架」 一物件一列核對唯一鍵 選「需暫停」或「已出租」 填原因→入暫緩或移出戰情 新委託寫穿 Ragic /81 先查意向書編號去重防雙建 展開小抄一鍵複製＋載照 去 591 與 Mira 實際刊登 選 591 可用套餐格指派 回填 591 編號與 Mira 連結 原案物管／送件業務收通知 房東群留存上架連結紀錄 寫入單一主表「已上架」 不拆三區分頁，原表篩選 按「已上架」原子更新 貼雙平台連結回報群組 安① 規② 格③

二、單一「已上架」主表區域篩選與「要改廣告」（同表篩選北／南／高專 ➔ 破底價／改內容必附授權截圖 ➔ 平台更新）

↔ 圖可以左右滑動，左邊的角色欄會固定不動。

① 單一「已上架」主表 原位篩選北／南／高專（不拆頁） ② 原列點「要改」與檢核 區分「破底價招租」與「改底價」 ③ 授權憑證分流閘門 無上游正本必傳房東同意截圖 ④ 曝光費用核准與待辦 狀態：待處理／待核准 ⑤ 平台修改與結案 只改開價 · 不覆寫約定底價 否（≥底價） 是（必附截圖） 核准／免審 退回 已改好 同表篩選區域與待租天數 超門檻自動亮急迫提醒 同表切換北／南／高專檢視 免跨 4 個分頁折返對帳 查看物件列與未完異動單 需要調整時原地發起 破底價（＜底價） 或修改廣告內容？ 在「已上架」列旁按「要改」 選：改價／改內容／照片／曝光 已有合約底價授權（免截圖） 新開價 ≥ 底價／換照／加曝光 必傳「房東同意截圖」留證 破底價招租不改合約約定底價 排入「廣告異動」待辦桶 已上架列常駐顯示「待改」 是否為花錢曝光？ （591 精選／置頂） 異動結案（只更新廣告開價） 保留約定底價正本＋留存截圖 若物件已收定不該改 收到退回原因並改辦下架 去 591／Mira 改價或換照 回 CRM 按「已改好」或退回 砍④ 證⑤

三、暫停刊登、授權憑證留痕與 591 套餐管理（依有無上游正本分流憑證 ➔ 原表切換已下架 ➔ 套餐釋放）

↔ 圖可以左右滑動，左邊的角色欄會固定不動。

① 上游訊號或異動觸發 簽約收定 · 修繕 · 結束委託 ② 操作選擇與授權憑證閘 無上游正本必附截圖／終約書 ③ 平台撤刊與狀態更新 狀態：暫停／已收定／結束委託 ④ 原表切換「已下架」 不拆下架資料庫 · 憑證留原列 ⑤ 原列復活重新上架 同一列狀態翻回「上架中」 暫停 結束委託 收定 完成下架 恢復刊登 簽約收定、修繕或結束委託 備妥房東群截圖或終約書 偵測已簽約或退改續正本 亮「⚠️ 建議下架＋共用 N 間」 套餐 7／14 天內到期提醒 或手動新增已購 591 套餐 點「暫停上架」 必填原因＋必傳房東授權附件 已上架管理點操作 選暫停或哪種下架？ 原表 status 改「暫停」 留存附件並切換「重新上架」 選「結束委託／結束意向」 必填原因＋必傳終約書／截圖 選「已收定／不退改續」 已有上游正本免傳圖→撤刊 原表 status 改「已下架」 同表篩選查核（不拆下架分頁） 確認 591 實際撤刊結果 黃金套餐 30 天內釋放格位再用 暫停列按「重新上架」 原列直接恢復為「上架中」 日後退租重上沿用同一列 零屍體列、歷次憑證完整留痕 安⑥ 證⑦ 砍⑧