對內文件 · 愛窩 CRM × 宜居 03A 廣告管理流程定案

廣告管理全生命週期作業流程（泳道圖）

第一性原理 × 授權憑證 × 方案 B × 時間軌跡定案 版本 v5 · 2026-09-30 涵蓋：CRM 意向書／續退意願 ↔ 廣告工作台（空房戰情 · 上架任務 · 已上架單一主表 · 廣告異動 · 591套餐）

結論先行（全數決策拍板定案 v5）：依執行長拍板與團隊確認回饋定案——① 「破底價招租 ≠ 修改約定底價」、② 「系統無上游正本時，照片／截圖／終約書即為唯一授權正本（含待上架『暫緩』必傳照片）」、③ 「誰有憑證誰發起（方案 B）」、④ 「下架與每次狀態異動強制記錄時間軌跡（後續釐清物件狀況可完整追溯）」。

因此：在「上架任務 > 待上架」按暫緩時，除必填原因外亦必傳照片／截圖；在單一 已上架（ad_listings） 主表中，全體同仁可從原列「要改」發起破底價招租（< 約定底價）、修改內容、申請暫停、申請結束委託／意向並必傳憑證；且每次上架、暫緩、暫停、下架、重上皆完整記錄精確時間戳記與歷史時間軸軌跡（不因重上而洗掉舊紀錄）。

零、第一性原理／五步工作法：5 項拍板定案總表

決策點 問題診斷（現行 CRM vs V22） 第一性原理 × 風控地基判準 五步工作法定案（最終做法）
1. 「要改」入口與破底價招租憑證
砍⑤ 證⑥		 • 現行 CRM 死牆：新開價 < 底價 直接 400 擋死叫人去改 Ragic 約定底價（混淆「破底價招租」與「改底價」，擋人沒出路）。
• V22 拆頁與邊界誤傷：拆 3 張戰情分頁搬走「要改」，且寫成 ≤ 底價 連等於底價都要傳圖。 		• 破底價招租 ≠ 修改約定底價：房東個案授權降價試水溫並未重簽委託約，此時「房東同意截圖」是唯一授權正本（風控地基）。
• 區域只是篩選維度：不該拆 3 個分頁維護。 		• 入口留「已上架」原列（同表加北／南／高專篩選 Chip，砍 3 張重複分頁）。
• 新開價 < 底價 或「修改內容」必傳房東同意截圖（只改 ask_price、不改 floor_price）；≥ 底價 免傳圖。
2. 待上架「暫緩」與已上架「暫停／結束委託」必傳憑證（方案 B）
證③ 證⑧		 • 現行 CRM 缺照片憑證且角色錯位：「上架任務 > 待上架」按暫緩只填文字沒傳照片；已上架只有審核者能按暫停／下架，但手上有截圖／終約書的是前線業務／租管。
• V22 未區分有無上游正本。 		• 無上游正本必留照片／截圖憑證：案件已進待上架卻「暫緩」不上、或在架中「暫停／終約」，皆影響招租時效，必附現場照片或房東截圖留證。
• 誰有憑證誰發起：有憑證的前線直接帶圖提單。 		• 待上架按「暫緩」：必填原因＋必傳照片／截圖。
• 已上架方案 B：全體可在「要改」發起申請暫停／申請結束委託／意向（必填原因＋必傳截圖或終約書）。
• 「已收定／不退改續」免傳附件（系統已有正本）。
3. 下架時間記錄與完整物件時間軌跡（同表篩選）
軌⑨		 • 現行列表未顯示下架時間且重上易覆蓋：列表只顯示上架日，且重新上架時若直接覆寫欄位，後續釐清物件狀況時會找不到過去何時下架、為何下架。
• V22 拆第 7 分頁下架資料庫：模仿舊試算表剪貼搬分頁。 		• 狀態是當下快照，時間軸是不可篡改軌跡：不需拆第 7 分頁，但每次上下架／暫停異動都必須留下精確時間戳記與歷史軌跡供日後查核。 • 刪除第 7 分頁，原表直接顯示「下架時間」。
• 完整時間軸軌跡留痕：每次上架、暫緩、暫停、下架、重新上架皆記錄精確時間＋操作人＋原因＋憑證附件，重上時不洗掉歷史紀錄，點開即可回溯完整軌跡。
實線方塊：人工操作 虛線方塊：系統自動 菱形：白話判斷點 綠框：階段完成／歸檔 安 既有安全網 規／格／證／軌 核心規則、授權憑證與時間軌跡 砍 第一性原理砍除冗餘分頁

一、廣告任務怎麼來、怎麼上架（新委託 ／ 退租重上 ／ 空房戰情 ➔ 待上架（含暫緩必傳照片）➔ 單一已上架主表）

↔ 圖可以左右滑動，左邊的角色欄會固定不動。

① 任務三個來源 新委託 · 退租 · 空房差集 ② 審核與空房確認 狀態：審核中／待確認 ③ 進入待上架清單 狀態：待上架／暫緩 ④ 雙平台刊登與套餐 591 · Mira · 套餐指派 ⑤ 完成上架入單一主表 狀態：上架中（ad_listings） 退件 重送 通過 自動進單 需上架 暫緩 按暫緩 簽意向書勾「要上廣」 填廣告八區表單＋傳照片 續退意願定案「待退租」 一般宅自動排入（免開單） Ragic 房源「待租中」 比對出未上架的空房差集 收到退件推播 補照片或修正欄位重送 條件、權狀與照片 是否齊全無誤？ 空房戰情人工確認 這間現在要賣嗎？ 進入「上架任務・待上架」 一物件一列核對唯一鍵 待上架按「暫緩」（入暫緩桶） 必填原因＋必傳照片／截圖留證 新委託寫穿 Ragic /81 先查意向書編號去重防雙建 展開小抄一鍵複製＋載照 去 591 與 Mira 實際刊登 選 591 可用套餐格指派 回填 591 編號與 Mira 連結 原案物管／送件業務收通知 房東群留存上架連結紀錄 寫入單一主表「已上架」 記錄上架時間戳記，原表篩選 按「已上架」原子更新 貼雙平台連結回報群組 安① 規② 證③ 格④

二、單一「已上架」主表區域篩選與「要改廣告」（同表篩選北／南／高專 ➔ 破底價／改內容必附授權截圖 ➔ 平台更新）

↔ 圖可以左右滑動，左邊的角色欄會固定不動。

① 單一「已上架」主表 原位篩選北／南／高專（不拆頁） ② 原列點「要改」與檢核 區分「破底價招租」與「改底價」 ③ 授權憑證分流閘門 無上游正本必傳房東同意截圖 ④ 曝光費用核准與待辦 狀態：待處理／待核准 ⑤ 平台修改與結案 只改開價 · 不覆寫約定底價 否（≥底價） 是（必附截圖） 核准／免審 退回 已改好 同表篩選區域與待租天數 超門檻自動亮急迫提醒 同表切換北／南／高專檢視 免跨 4 個分頁折返對帳 查看物件列與未完異動單 需要調整時原地發起 破底價（＜底價） 或修改廣告內容？ 在「已上架」列旁按「要改」 選：改價／改內容／照片／曝光 已有合約底價授權（免截圖） 新開價 ≥ 底價／換照／加曝光 必傳「房東同意截圖」留證 破底價招租不改合約約定底價 排入「廣告異動」待辦桶 已上架列常駐顯示「待改」 是否為花錢曝光？ （591 精選／置頂） 異動結案（只更新廣告開價） 保留約定底價＋記異動時間軌跡 若物件已收定不該改 收到退回原因並改辦下架 去 591／Mira 改價或換照 回 CRM 按「已改好」或退回 砍⑤ 證⑥

三、誰有憑證誰發起暫停／結束委託、下架時間軌跡記錄與 591 套餐管理（方案 B 定案）

↔ 圖可以左右滑動，左邊的角色欄會固定不動。

① 誰有憑證誰發起／收定 前線拿截圖終約書 · 系統偵測簽約 ② 依有無上游正本分流 無正本必附憑證 · 有正本免傳圖 ③ 平台撤刊與狀態更新 591與Mira暫停／撤刊結案 ④ 原表切換「已下架」 記錄下架時間 · 留存完整軌跡 ⑤ 原列復活重新上架 保留歷史時間軸 · 狀態翻回上架中 暫停 結束委託 收定 完成下架 恢復刊登 前線獲房東通知暫停或終約 點「要改」發起並備妥憑證 或系統偵測已簽約／退改續 亮「⚠️ 建議下架＋共用 N 間」 套餐 7／14 天內到期提醒 或手動新增已購 591 套餐 發起「申請暫停」 必填原因＋必傳房東授權截圖 暫停或哪種下架？ （有無系統正本） 網銷停刊→原表改「暫停」 記暫停時間＋原因＋憑證軌跡 發起「申請結束委託／意向」 必填原因＋必傳終約書／截圖 選「已收定／不退改續」 已有上游正本免傳圖→撤刊 原表改「已下架」記下架時間 顯示下架日＋留存上下架時間軸 確認 591 實際撤刊結果 黃金套餐 30 天內釋放格位再用 暫停列按「重新上架」 記重上時間並翻回「上架中」 日後重上沿用同列（不洗掉舊紀錄） 歷次上下架時間＋原因＋憑證可查 安⑦ 證⑧ 軌⑨